3487ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の資産運用報告

本投資法人は、
物流不動産分野において50年以上の
事業経験を有するＣＲＥグループ^※の
総合力を活かし、
テナントニーズに応える
良質な物流関連施設への投資により、
安定的なキャッシュ･フローを創出し、
投資主価値の向上を目指します。

「ＣＲＥグループ」とは、株式会社シーアールイー（以下「ＣＲＥ」といいます。）及びそのグループ会社をいいます。
ＣＲＥグループは、ＣＲＥ並びにその子会社及び関連会社で構成されます。

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ご挨拶

投資口1口当たりの分配金は
業績予想を35円上回る3,654円となりました。

投資主の皆様におかれましては、ますますご清栄のこととお慶び申し上げます。
平素はＣＲＥロジスティクスファンド投資法人に格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。

本投資法人は2018年2月7日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場し、このたび上場後13期目の決算期（第16期）を迎えることとなりました。これもひとえに投資主の皆様のご支援の賜物と、感謝申し上げます。

当期においては、保有物件において着実にテナント誘致を進めた結果、当期の投資口1口当たりの分配金は、業績予想である3,619円を35円上回る3,654円となりました。次期以降の1口当たり分配金は、賃料引き上げ交渉を含め、保有する21物件を着実に運用する一方、ロジスクエア久喜Ⅱを2024年12月期から３期に分けて段階的に譲渡し売却益を計上することから、2024年12月期3,741円、2025年6月期3,782円と予想しています。

物流不動産の賃貸市場については、「通信販売・電子商取引に伴う宅配需要」や、荷主企業による「サプライ・チェーンの寸断等の不測の事態に備えた在庫量の積み増し」が継続する等テナントの賃貸需要は旺盛で、引き続き堅調に推移するものと考えています。

本投資法人においては、今後も引き続き着実な運用に取り組み、投資主の皆様にその成果を還元してまいる所存です。

投資主の皆様におかれましては、今後とも変わらぬご支援を賜りますようお願い申し上げます。

ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人執行役員
ＣＲＥリートアドバイザーズ株式会社代表取締役社長

伊藤毅

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決算サマリー

1口当たり分配金の推移

1口当たり分配金（2024年8月16日公表）

2024年6月期実績

3,654円

2024年12月期予想

3,741円

2025年6月期予想

3,782円

ポートフォリオ（2024年6月30日時点）

物件数

21物件

取得価格総額

1,595億円

稼働率

97.4%

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トップインタビュー

2024年6月期の物件の稼働状況はいかがでしたか？: 当期は、ロジスクエア狭山日高において、業容拡大のためより広い床面積が必要になったテナントが、他施設へ移転したため、一定の空室期間を想定していました。業績予想上では図のとおりグレーの稼働率を見込んでおりましたが、リーシング活動に注力した結果、想定より早期にテナントを誘致することができ、65.6％の稼働率を90％台まで引き上げることができました。テナントが退去した区画のうち、一部の区画では空室期間なく新しいテナントが入居したり、同じ施設内の既存テナントが増床により入居したりと、旺盛な需要を確認することができました。今後は、さらなる稼働の向上と賃貸借契約の長期化に注力します。

ロジスクエア狭山日高の稼働率

収益面では前回賃料増額の話もされていましたが、 直近の状況はいかがでしょうか？: 概ね高い賃料増額率を実現することができています。図のとおり、2024年6月期はテナントが退去後、新しいテナントとの契約締結の際、フリーレントを付与したことにより実質賃料（フリーレント加味後の賃料）が減少しました。フリーレントは、入居テナントの移転に伴う二重の賃料負担を軽減することを目的に、不動産賃貸においては広く見られる商慣習です。今回の2件のケースでは、表面賃料（契約書上の月額賃料）は従前の契約と同額を確保していますので、現在の契約が満了した後に契約する次の契約では表面賃料が同額の場合でも、実質賃料の増額ができるものと考えます。
2024年6月期を除くと2023年から2025年にかけては、10％弱の高い増額率を達成しており、他の物流施設特化型リートと比較しても高い水準となっています。

本投資法人では、再契約の締結又は期間満了による終了の意向確認を、契約満了日の半年前が通例であるところ、1年前に行っており、テナント交渉は約1年半前から開始しています。テナントと時間をかけて賃貸条件の擦り合わせを行い、かつ相場賃料の上昇も受け、このような高い賃料増額率を実現できたものと考えています。

賃貸借期間満了の面積

ほかに収益面でプラスに寄与する取り組みはありますか？

テナントからの要望により、投資法人負担で設備投資を行い、賃料を上乗せし投資額を回収する取り組みがあります。昨今、庫内に空調を設置してほしいとの声が複数寄せられています。これまで庫内は比較的涼しくしのげる暑さでしたが、近年は夏場の気温上昇のため、就労環境の改善の観点からも空調の設置が求められています。オフィスや住宅と異なり、物流施設は空調設置が一般的ではなく、導入の有無で賃料が変わります。今回の事例では、94百万円の投資額に対し、年間11百万円のNOIを生み出し、NOI利回りは12.6％と、全物件の平均NOI利回り4.6％よりも高い投資効果を得ることができます。

他の物件においても同様の取り組みを検討しており、今後も物件の収益力を最大化してまいります。引き続き変わらぬご支援を賜りますよう、どうぞよろしくお願い申し上げます。

投資額	94百万円
NOI増加額	11百万円/年
NOI利回り（償却後NOI利回り）	12.6％（4.9％）
工事完了時期	2024年８月

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ESGへの取り組み

Environment / 環境

Social / 社会

テナントアンケート調査の実施

入居テナントや施設の従業員の方々の快適性や利便性の向上を目指すために、
毎年、テナント満足度調査を実施

今後もロジスクエアに入居したいと思いますか？

GHGの排出量の具体的な削減目標はありますか？

賃貸面積ベース。
上記のアンケートは保有資産の全てのテナントに対して本投資法人及び本資産運用会社が2024年1～2月に実施。

役職員への取り組み

資格取得費用や祝い金の支給により、資格取得を奨励

資格名	保有・合格者割合
宅地建物取引士	75.0%
不動産証券化協会認定マスター	66.7%
日本証券アナリスト協会検定会員	25.0%
不動産コンサルティングマスター	16.7%

本投資法人の運営に関与する12名（2024年6月末日現在）を分母として計算。

従業員と資産運用会社との良好な関係の構築

	2023年7月期
	実施回数	実施率
社長との個別面談	4回	100.0% （全従業員）
部長との個別面談	4回	100.0% （全従業員）

Governance / ガバナンス

スポンサー・本資産運用会社の役職員による本投資口の保有

スポンサーの代表者が本投資口を保有。加えて、本資産運用会社の多くの役職員が累積投資制度及び社内規程に基づき本投資口を保有

	役職	氏名	保有口数
ＣＲＥ	代表取締役社長	亀山忠秀	822 口
本資産運用会社	代表取締役社長	伊藤毅	1,277 口
	常務取締役	岡武志	88 口
	従業員　14名中12名		135 口

2024年6月末日現在。各保有口数は1口未満を切り捨てて記載しています。

本資産運用会社の高い独立性

独立系アセットマネジメント会社として創業した経緯から、常勤役員及び従業員の全員がプロパー。採用及び人事評価にCREは関与しない

区分		人数
常勤役員		2名
従業員		14名
	内、ＣＲＥからの出向者	-
合計		16名

2024年6月末日現在。

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成長戦略

パイプライン

将来の外部成長を可能とする豊富なパイプライン

①竣工（予定）時期　②（予定）延床面積　③所在地

合計19物件　延床面積972,170㎡: 優先交渉物件

ロジスクエア一宮

①2023年9月
②60,641㎡
③愛知県一宮市

ロジスクエア成田

①2024年5月
②18,022㎡
③千葉県成田市

ＣＲＥ開発物件

ロジスクエア厚木Ⅰ

①2023年3月
②18,236㎡
③神奈川県愛川町

ロジスクエア松戸

①2023年5月
②15,642㎡
③千葉県松戸市

ロジスクエア掛川

①2024年1月
②14,236㎡
③静岡県掛川市

ロジスクエア福岡小郡

①2024年2月
②23,913㎡
③福岡県小郡市

ロジスクエア厚木Ⅱ

①2024年3月
②18,422㎡
③神奈川県厚木市

ロジシティ小郡

①2024年7月
②28,364㎡
③福岡県小郡市

ロジスクエアふじみ野　Ａ・Ｂ・Ｃ

①Ａ：2024年 1月
　Ｂ：2024年10月
　Ｃ：2025年

②Ａ：112,340㎡
　Ｂ：114,083㎡
　Ｃ： 43,283㎡

③埼玉県ふじみ野市

ロジスクエア京田辺　Ａ・Ｂ

①A：2025年2月
　B：2026年

②A：155,878㎡
　B： 87,534㎡

③京都府京田辺市

ロジスクエア朝霞Ａ・Ｂ

①A：2027年
　B：2027年

②A：112,000㎡
　B：68,000㎡

③埼玉県朝霞市

他、4物件 81,576㎡

2024年7月31日現在、本投資法人はＣＲＥグループとの間でパイプラインについて具体的な交渉を行っておらず、現時点において取得する予定はなく、また今後取得できる保証もありません。
「ロジシティ小郡」はＣＲＥと福岡地所株式会社との共同開発物件です。

財務方針

負債コストの抑制と財務安定性の確保を推進

長期負債比率: 100.0%

固定金利比率: 82.0%

平均負債金利: 0.711%

鑑定LTV: 37.3%

格付(R&I): Ａ(安定的)

格付(JCR): Ａ+(安定的)

鑑定LTVは2024年6月末日時点、その他は2024年7月末日時点

LTVは43～45％を目安に運用

有利子負債の調達先を分散

調達先の内訳（2024年7月末日時点）

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ポートフォリオ

ポートフォリオの特徴

1.ロジスクエアに重点をおいたポートフォリオ

ＣＲＥによって開発され、テナントニーズに応える良質な物流関連施設であるロジスクエアに投資

築年数

稼働率

首都圏・関西圏比率

公共交通機関からの所要時間

2.長期安定的な資産運用

長期賃貸借契約とＣＲＥの高い管理能力

賃貸借残存期間

3.明確な外部成長戦略

本投資法人は、ＣＲＥとのスポンサーサポート契約により、ＣＲＥが自社で開発し保有する物流関連施設の全てについて取得する機会の提供を受けます^※3

ＣＲＥ開発比率

保有不動産の比率（取得価格ベース）を示しています。
2024年6月末日現在。
スポンサーサポート契約に定める適用除外事由に該当する場合を除きます。

保有資産一覧

2024年6月末日現在

物件番号	物件名称	所在地	取得価格（百万円）	鑑定評価額（百万円）	鑑定NOI 利回り（％）	延床面積（m²）	竣工年月	テナント数
M-1	ロジスクエア久喜	埼玉県久喜市	9,759	11,700	4.8	40,907.13	2016年5月	1
M-2	ロジスクエア羽生	埼玉県羽生市	6,830	7,670	4.9	33,999.61	2016年7月	1
M-3	ロジスクエア久喜Ⅱ	埼玉県久喜市	2,079	2,490	5.2	11,511.22	2017年2月	1
M-4	ロジスクエア浦和美園	埼玉県さいたま市	13,060	15,900	4.8	48,738.29	2017年3月	3
M-5	ロジスクエア新座	埼玉県新座市	6,960	8,430	4.9	25,355.82	2017年3月	1
M-6	ロジスクエア守谷	茨城県守谷市	6,157	8,010	5.6	32,904.90	2017年4月	2
M-7	ロジスクエア川越	埼玉県川越市	1,490	1,790	5.1	7,542.56	2018年2月	1
M-8	ロジスクエア春日部	埼玉県春日部市	4,900	6,000	5.1	21,315.54	2018年6月	1
M-9	ロジスクエア草加	埼玉県草加市	8,109	9,820	4.6	28,817.59	2013年6月	1
M-10	ロジスクエア八潮	埼玉県八潮市	5,073	6,490	4.7	19,068.60	2014年1月	1
M-11	ロジスクエア瑞穂Ａ	東京都瑞穂町	2,794	3,250	4.9	13,755.16	2007年2月	1
M-12	ロジスクエア瑞穂Ｂ	東京都瑞穂町	3,584	4,110	4.8	16,016.37	2007年2月	1
M-13	ロジスクエア上尾	埼玉県上尾市	4,908	5,860	4.8	19,142.84	2019年4月	2
M-14	ロジスクエア三芳	埼玉県三芳町	11,700	13,700	4.6	37,931.49	2020年5月	1
M-15	ロジスクエア狭山日高	埼玉県飯能市	17,678	18,800	4.2	73,728.44	2020年5月	6
M-16	ロジスクエア川越Ⅱ	埼玉県川越市	3,244	3,720	4.8	14,281.38	2019年6月	1
M-17	ロジスクエア白井	千葉県白井市	7,415	7,870	4.4	28,503.11	2022年12月	1
K-1	ロジスクエア神戸西	兵庫県神戸市	3,479	4,040	5.0	16,006.20	2020年4月	1
K-2	ロジスクエア大阪交野	大阪府交野市	22,370	24,100	4.3	76,393.17	2021年1月	5
K-3	ロジスクエア枚方	大阪府枚方市	15,091	16,400	4.2	42,875.27	2023年1月	1
O-1	ロジスクエア鳥栖	佐賀県鳥栖市	2,823	4,140	6.3	16,739.40	2018年2月	1
合計／平均			159,504	184,290	4.6	625,534.09	ー	34