3487ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の資産運用報告

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ご挨拶

投資口1口当たりの分配金は
業績予想を35円上回る3,820円となりました。

投資主の皆様におかれましては、ますますご清栄のこととお慶び申し上げます。
平素はＣＲＥロジスティクスファンド投資法人に格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。

本投資法人は2018年2月7日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場し、このたび上場後12期目の決算期（第15期）を迎えることとなりました。これもひとえに投資主の皆様のご支援の賜物と、感謝申し上げます。

当期においては、2023年4月に新たに取得した2物件が通期寄与したこと、及び適切なコスト管理の結果、当期の投資口1口当たりの分配金は、業績予想である3,785円を35円上回る3,820円となりました。次期以降の1口当たり分配金は、テナント退去に伴い保有物件の一部に空室が想定されることから、2024年6月期3,619円、2024年12月期3,654円と予想しています。

物流不動産の賃貸市場については、「通信販売・電子商取引に伴う宅配需要」や、荷主企業による「サプライ・チェーンの寸断等の不測の事態に備えた在庫量の積み増し」が継続する等テナントの賃貸需要は旺盛で、引き続き堅調に推移するものと考えています。

本投資法人においては、今後も引き続き着実な運用に取り組み、投資主の皆様にその成果を還元してまいる所存です。

投資主の皆様におかれましては、今後とも変わらぬご支援を賜りますようお願い申し上げます。

ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人執行役員
ＣＲＥリートアドバイザーズ株式会社代表取締役社長

伊藤毅

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決算サマリー

1口当たり分配金の推移

1口当たり分配金（2024年2月16日公表）

2023年12月期実績

3,820円

2024年6月期予想

3,619円

2024年12月期予想

3,654円

ポートフォリオ（2023年12月31日時点）

物件数

21物件

取得価格総額

1,595億円

稼働率

100.0%

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トップインタビュー

2022年頃から物価の上昇が続いていますが、 リートの運用に対してはどのような影響がありますか？: インフレは一過性のものではなく、今後も継続すると考えられています。加えて2022年12月以降、日本銀行による金融政策の変更を受けて、長期金利水準が徐々に切り上がっています。このように本投資法人を取り巻く外部環境が変化していることから、昨年8月に成長戦略を再検証しました。

不動産はインフレに強いと言われますが、その理由はインフレ発生時に賃料を上げることができるという点です。一方で、管理費や修繕費などの賃貸事業費用の金額も上昇するので、インフレは不動産運用において良い側面ばかりではありません。

そのような懸念があるなか、インフレに対してどのように取り組んでいるのでしょうか？: まず収益面から申し上げると、本投資法人では、長期賃貸借契約の期間満了時において、平均賃料変動率は+5.2％となっており、テナントとの交渉の結果、賃料を着実に増加させることができています。次に、費用面については、物流施設は他のアセットに比べ、経費（減価償却費を除いた賃貸事業費用）が少ない傾向があり、本投資法人の2023年12月期の経費率（賃貸事業収益に対する経費の割合）は17.4％でした。このうち、約36％を管理委託費が占めますが、固定部分と賃料に連動する報酬体系であるため、賃料収入が増えることのないままに増加はしません。また、インフレの影響を受けやすい水道光熱費や修繕費の割合は小さく、適切にコントロールがなされています。

インフレの影響を受けにくい収支構造

本投資法人の2023年12月期の賃貸事業費用の内訳

水道光熱費や修繕費はどの程度インフレの影響を受けているのでしょうか？: これら費用項目が賃貸事業費用全体に占める割合はそれぞれ1.1％、3.5％と小さくなっています。
本投資法人の場合、シングルテナント物件は原則としてテナントと電力供給会社の間で電力供給契約を直接契約していただいています。マルチテナント物件は、専有部での使用料金は本投資法人が立て替えを行い、同額をテナント企業に請求する仕組みになっています。したがって、本投資法人が実質的にインフレリスクを負っているのは、マルチテナント物件のエントランスやカフェテリア等の共用部から発生する水道光熱費に限られています。直近の水道光熱損益率はほぼ一定であり、他の物流リートと比較しても安定的に推移しています。

次に修繕費についてですが、工事金額（修繕費・資本的支出の合計金額）は減価償却費に対して、おおむね５～10％の範囲で推移しており、今後については5～15％の程度で推移することを想定しています。

収益面では分配金の源泉である賃料を着実に増額させ、費用面ではインフレに伴う負担を極力生じさせない構造を構築し、今後も物件の収益力を最大化してまいります。引き続き変わらぬご支援を賜りますよう、どうぞよろしくお願い申し上げます。

水道光熱損益率はほぼ一定で推移

上場物流リート直近3年間の水道光熱損益率の変動幅

工事金額（修繕費・資本的支出）は低位に推移

上場物流リート直近6期の減価償却費に対する工事金額の割合

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ESGへの取り組み

Environment / 環境

J-REIT初100.0%がグリーンビルディング

グリーンファイナンスを推進

グリーンローン・グリーンボンドの割合

8割超の物件で太陽光発電を導入

Social / 社会

ホームページのESG掲載内容を充実

2023年12月に、環境、社会、ガバナンスのページの掲載内容を充実。

役職員への取り組み

資格取得費用や祝い金の支給により、資格取得を奨励。

資格名	保有・合格者割合
宅地建物取引士	73.3%
不動産証券化協会認定マスター	66.7%
日本証券アナリスト協会検定会員	20.0%
不動産コンサルティングマスター	13.3%

注：本投資法人の運営に関与する15名（2023年12月末日現在）を分母として計算。

従業員の離職率は低い水準で推移

2020年7月期	2021年7月期	2022年7月期	2023年7月期
0.0％（―名）	7.7％（1名）	0.0％（―名）	0.0％（―名）

Governance / ガバナンス

スポンサー・本資産運用会社の役職員による本投資口の保有

スポンサーの代表者が本投資口を保有。加えて、本資産運用会社の多くの役職員が累積投資制度及び社内規程に基づき本投資口を保有。

	役職	氏名	保有口数
ＣＲＥ	代表取締役社長	亀山忠秀	722 口
本資産運用会社	代表取締役社長	伊藤毅	1,221 口
	常務取締役	岡武志	80 口
	従業員　16名中16名		209 口

注：2023年12月末日現在。各保有口数は1口未満を切り捨てて記載しています。

本資産運用会社の高い独立性

独立系アセットマネジメント会社として創業した経緯から、常勤役員及び従業員の全員がプロパー。採用及び人事評価にＣＲＥは関与しない。

		人数
常勤役員		2名
従業員		16名
	内、ＣＲＥからの出向者	-
合計		18名

注：2023年12月末日現在。

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成長戦略

パイプライン

将来の外部成長を可能とする豊富なパイプライン

①竣工（予定）時期　②（予定）延床面積　③所在地

合計19物件　延床面積949,125㎡

優先交渉物件

ロジスクエア一宮

①2023年9月
②60,641㎡
③愛知県一宮市

ＣＲＥ開発物件

ロジスクエア厚木Ⅰ

①2023年3月
②18,236㎡
③神奈川県愛川町

ロジスクエア松戸

①2023年5月
②15,642㎡
③千葉県松戸市

ロジスクエアふじみ野　Ａ・Ｂ・Ｃ

①Ａ：2024年 1月
　Ｂ：2024年10月
　Ｃ：2025年

②Ａ：112,340㎡
　Ｂ：114,083㎡
　Ｃ： 43,283㎡

③埼玉県ふじみ野市

ロジスクエア掛川

①2024年1月
②14,236㎡
③静岡県掛川市

ロジスクエア福岡小郡

①2024年2月
②23,913㎡
③福岡県小郡市

ロジスクエア京田辺　Ａ・Ｂ

①A：2025年2月
　B：2026年

②A：155,878㎡
　B： 87,534㎡

③京都府京田辺市

ロジスクエア厚木Ⅱ

①2024年3月
②18,422㎡
③神奈川県厚木市

ロジスクエア成田

①2024年5月
②17,973㎡
③千葉県成田市

ロジスクエア朝霞Ａ・Ｂ

①A：2026年
　B：2026年

②A：96,000㎡
　B：65,500㎡

③埼玉県朝霞市

（仮称）ロジシティ小郡

①2024年7月
②28,364㎡
③福岡県小郡市

他、4物件 77,080㎡

※1 2024年1月31日現在、本投資法人はＣＲＥグループとの間でパイプラインについて具体的な交渉を行っておらず、現時点において取得する予定はなく、また今後取得できる保証もありません。
※2 「（仮称）ロジシティ小郡」はＣＲＥと福岡地所株式会社との共同開発物件です。

内部成長戦略

満了を迎えた契約について着実な賃料増額を実現

注1：賃料の増減は、契約満了後の賃料及び共益費の変更によって変動する１期あたりの賃貸事業収入（フリーレントの付与による実質的な減額等を考慮した実質賃料）によって判断しています。

注2：2023年6月期の増額のうち１本は現行テナントとの個別事情により市場賃料より高い賃料となったため、賃料変動率の計算から除外しています。また、短期契約及びリーシング活動中のものは考慮していません。

注3：2024年6月期の減額は、現行テナントとの個別事情により市場賃料より高い賃料となった契約が満了のうえ退去する予定であり、後継テナントとは市場賃料と同水準の賃料で契約を締結した結果、減額が生じるものです。

財務方針

負債コストの抑制と財務安定性の確保を推進

長期負債比率: 99.2%

固定金利比率: 81.2%

平均負債金利: 0.624%

鑑定LTV: 37.4%

格付(R&I): Ａ(安定的)

格付(JCR): Ａ+(安定的)

注：鑑定LTVは2023年12月末日時点、その他は2024年1月末日時点

LTVは43～45％を目安に運用

有利子負債の調達先を分散

調達先の内訳（2024年1月末日時点）

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ポートフォリオ

ポートフォリオの特徴

1.ロジスクエアに重点をおいたポートフォリオ

ＣＲＥによって開発され、テナントニーズに応える良質な物流関連施設であるロジスクエアに投資

築年数

稼働率

首都圏・関西圏比率

公共交通機関からの所要時間

2.長期安定的な資産運用

長期賃貸借契約とＣＲＥの高い管理能力

賃貸借残存期間

3.明確な外部成長戦略

本投資法人は、ＣＲＥとのスポンサーサポート契約により、ＣＲＥが自社で開発し保有する物流関連施設の全てについて取得する機会の提供を受けます^※3

ＣＲＥ開発比率

※1 保有不動産の比率（取得価格ベース）を示しています。
※2 2023年12月末日現在。
※3 スポンサーサポート契約に定める適用除外事由に該当する場合を除きます。

保有資産一覧

2023年12月末日現在

物件番号	物件名称	所在地	取得価格（百万円）	鑑定評価額（百万円）	鑑定NOI 利回り（％）	延床面積（m²）	竣工年月	テナント数
M-1	ロジスクエア久喜	埼玉県久喜市	9,759	11,700	4.8	40,907.13	2016年5月	1
M-2	ロジスクエア羽生	埼玉県羽生市	6,830	7,700	5.0	33,999.61	2016年7月	1
M-3	ロジスクエア久喜Ⅱ	埼玉県久喜市	2,079	2,490	5.2	11,511.22	2017年2月	1
M-4	ロジスクエア浦和美園	埼玉県さいたま市	13,060	15,800	4.7	48,738.29	2017年3月	3
M-5	ロジスクエア新座	埼玉県新座市	6,960	8,380	4.9	25,355.82	2017年3月	1
M-6	ロジスクエア守谷	茨城県守谷市	6,157	8,000	5.6	32,904.90	2017年4月	2
M-7	ロジスクエア川越	埼玉県川越市	1,490	1,820	5.1	7,542.56	2018年2月	1
M-8	ロジスクエア春日部	埼玉県春日部市	4,900	6,050	5.1	21,315.54	2018年6月	1
M-9	ロジスクエア草加	埼玉県草加市	8,109	9,830	4.6	28,817.59	2013年6月	1
M-10	ロジスクエア八潮	埼玉県八潮市	5,073	6,460	4.7	19,068.60	2014年1月	1
M-11	ロジスクエア瑞穂Ａ	東京都瑞穂町	2,794	3,240	4.9	13,755.16	2007年2月	1
M-12	ロジスクエア瑞穂Ｂ	東京都瑞穂町	3,584	4,110	4.8	16,016.37	2007年2月	1
M-13	ロジスクエア上尾	埼玉県上尾市	4,908	5,810	4.6	19,142.84	2019年4月	2
M-14	ロジスクエア三芳	埼玉県三芳町	11,700	13,700	4.6	37,931.49	2020年5月	1
M-15	ロジスクエア狭山日高	埼玉県飯能市	17,678	19,400	4.3	73,728.44	2020年5月	5
M-16	ロジスクエア川越Ⅱ	埼玉県川越市	3,244	3,720	4.8	14,281.38	2019年6月	1
M-17	ロジスクエア白井	千葉県白井市	7,415	7,940	4.4	28,503.11	2022年12月	1
K-1	ロジスクエア神戸西	兵庫県神戸市	3,479	3,850	4.7	16,006.20	2020年4月	1
K-2	ロジスクエア大阪交野	大阪府交野市	22,370	24,100	4.3	76,393.17	2021年1月	5
K-3	ロジスクエア枚方	大阪府枚方市	15,091	16,100	4.1	42,875.27	2023年1月	1
O-1	ロジスクエア鳥栖	佐賀県鳥栖市	2,823	3,860	5.9	16,739.40	2018年2月	1
21物件合計／平均			159,504	184,060	4.6	625,534.09	ー	33