Contents01
ご挨拶
投資口1口当たりの分配金は従来予想である6,186円を88円上回る6,274円となりました。
ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人 執行役員
ＣＲＥリートアドバイザーズ株式会社 代表取締役社長
伊藤 毅
投資主の皆様におかれましては、ますますご清栄のこととお慶び申し上げます。
平素はＣＲＥロジスティクスファンド投資法人に格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。
本投資法人は2018年2月7日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場し、このたび上場後10期目の決算期（第13期）を迎えることとなりました。上場後5年間着実な成長を遂げ、上場時より掲げてきた「長期安定的な資産運用」を実現することができましたのも、ひとえに投資主の皆様のご支援の賜物と、感謝申し上げます。
当期においては、2022年8月にロジスクエア千歳を売却したことに加えて、保有物件において着実にテナント誘致を進めた結果、投資口1口当たりの分配金は従来予想である6,186円を88円上回る過去最高の6,274円となりました。2022年7月に準共有持分20%を追加取得したロジスクエア狭山日高を含め、保有する19物件を着実に運用させることにより、次期以降の１口当たり分配金は2023年6月期3,626円、2023年12月期3,661円と予想しています。
物流不動産の賃貸市場については、通信販売・電子商取引の更なる拡大や、荷主企業による「サプライ・チェーンの寸断等の不測の事態に備えた在庫量の積み増し」が継続する等テナントの賃貸需要は旺盛で、引き続き堅調に推移するものと考えています。
本投資法人においては、今後も引き続き着実な運用に取り組み、投資主の皆様にその成果を還元してまいる所存です。
投資主の皆様におかれましては、今後とも変わらぬご支援を賜りますようお願い申し上げます。
決算サマリー
1口当たり分配金の推移
1口当たり分配金（2023年2月16日公表）
- 2022年12月期実績 6,274円
- 2023年6月期予想 3,626円
- 2023年12月期予想 3,661円
ポートフォリオ（2022年12月31日時点）
- 物件数 19物件
- 取得価格総額 1,369億円
- 稼働率 100.0%
Contents02
特集
トップインタビュー
本投資法人の内部成長やESGへの取り組みについて
ご説明いたします。
ＣＲＥリートアドバイザーズ株式会社 代表取締役社長
伊藤 毅
1. 賃料増額の効果もあり業績は堅調に推移
当期においては、ロジスクエア千歳を売却したことが大きく寄与し、本年3月にお支払いする1口当たり分配金は本投資法人過去最高となる6,274円となりました。物件売却は本投資法人においては一時的な取り組みであり、2023年6月期以降の1口当たり分配金は元の水準に戻ることになりますが、売却前の2022年6月期、売却後の2023年6月期予想、2023年12月期予想を比較しますと、1口当たり分配金を継続して増加させることができる見込みです。
1口当たり分配金の推移
本投資法人では、賃貸借契約が満了する際にテナントと丁寧にコミュニケーションを図っており、相場賃料と乖離がある場合には粘り強く交渉を行っています。その結果、2023年6月期までに賃料増額による賃貸事業収入の累積増額分は26百万円、1口当たりに換算すると46円となり、この効果が業績予想に反映されています。
賃貸事業収入の累積増額分
2. 電力料金の高騰の影響は限定的
昨今、電力料金の高騰が顕著ですが、本投資法人が負担する水道光熱費への影響は限定的です。本投資法人が保有する19物件のうち、14物件がシングルテナント（テナント1社のみでの利用）、5物件がマルチテナント（複数テナントでの利用）です。シングルテナント物件の場合、テナントと電力会社が直接契約を締結しており、本投資法人は関与していません。一方で、マルチテナント物件の場合は、本投資法人が電力会社と契約を締結し、本投資法人が建物全体の電力料金を支払いますが、テナント専有部については実額をテナントへ請求しています。つまり、マルチテナント物件においては、テナント専有部を除く共用部のみを本投資法人が実質的に負担をしていることになります。
面積内訳
以下は水道光熱費の推移と見通しですが、本投資法人の実質的な負担額である水道光熱損益は2022年6月期から2022年12月期はほぼ変動がなく、2023年6月期からはやや増加する見込みを置いていますが、その影響度は1口当たり分配金で4 円ですので、他の取り組みで十分カバーできる水準となっています。
水道光熱費の推移と見通し
| 2022年 6月期 |
2022年 12月期 |
2023年 6月期 予想 |
2023年 12月期 予想 |
|
|---|---|---|---|---|
| 水道光熱売上 | 74 | 112 | 130 | 154 |
| 水道光熱費用 | 85 | 122 | 143 | 167 |
| 水道光熱損益 | △10 | △10 | △12 | △12 |
3. 2022年GRESBにおいて最上位の5Starsを獲得
本投資法人は2回目の参加となる2022年GRESBリアルエステイト評価において、最上位の5Starsを獲得しました。初めて参加した2021年GRESBにおける3Starsの評価から大きく飛躍させることができました。
GRESBとは、不動産会社や不動産ファンドを対象とするESGに関する取り組みを図る国際的な評価であり、J-REITにおいては61銘柄（2023年1月末日現在）中57銘柄が参加しています。
4. 保有資産のすべてがグリーンビルディングに
本投資法人が保有している19物件すべてがグリーンビルディングの基準を満たし、グリーンビルディング比率が100.0%となりました。このグリーンビルディングについては、各投資法人が定義づけを行い、その比率を公表していますが、当社が把握している限り、すべての保有資産がグリーンビルディングとなったのは、J-REITにおいて本投資法人が初めてです。
なお、本投資法人におけるグリーンビルディングは、以下の認証又は評価のいずれかを取得又は更新済、もしくは今後取得又は更新予定の物件が該当します。
- DBJ Green Building 認証 … 5つ星又は4つ星
- CASBEE 認証 … Sランク又はAランク
- BELS 評価 … 5つ星又は4つ星
グリーンビルディング比率
100.0%
5. 決算・運用状況のご報告の刷新
毎期のご報告として毎年3月と9月にお送りしている決算・運用状況のご報告（資産運用報告）ですが、今回から、環境への配慮及びコスト削減の観点から全面的に刷新し、法令上送付が必須である部分を中心に作成し、カラーの企画ページについてはウェブページでご覧いただく形といたしました。
用紙の削減効果のほか、郵送料等のコスト削減も見込まれ、1口当たり分配金の向上に寄与するものと考えています。
用紙の削減効果
今後も投資主価値向上を第一に考え、着実に資産運用に取り組んでまいりますので、引き続き変わらぬご支援を賜りますよう、よろしくお願い申し上げます。
Contents03
Environment / 環境
100%がグリーンビルディング
100.0%
2022年に再契約したすべての契約でグリーンリース条項を導入
100.0%
8割超の物件で太陽光発電を導入
太陽光発電の自家消費
施設内で消費する電力の一部を、太陽光発電した電力で賄う。
人感センサーの設置
施設内に人感センサーを設置し、省エネルギーを推進。
節水型衛生器具の設置
節水性能の高い衛生器具を設置することで、節水に取り組む。
土壌汚染対策
ＣＲＥのグループ会社である株式会社エンバイオ・ホールディングスは、汚染土壌を掘削せずに地中の汚染物質を分解する「原位置浄化」を積極的に採用し、工場跡地等を物流施設の開発用地として再生。
Social / 社会
テナントアンケート調査の実施
2022年10月にすべてのテナントを対象にアンケート調査を実施。
今後もロジスクエアに入居したいと思いますか？
98.6%
近隣の小学生を対象とした社会科見学を開催
2022年5～6月にロジスクエア大阪交野にて、テナントが近隣の小学生を対象とした社会科見学を実施。
能力開発の支援
資格取得費用や祝い金の支給により、資格取得を奨励。
| 資格名 | 保有・合格者割合※ |
|---|---|
| 宅地建物取引士 | 73.3% |
| 不動産証券化協会認定マスター | 53.3% |
| 日本証券アナリスト協会検定会員 | 20.0% |
| 不動産コンサルティングマスター | 13.3% |
※本投資法人の運営に関与する15名（2022年12月末日現在）を分母として計算
社長が全従業員と面談（四半期ごと）
本資産運用会社では、四半期ごとに社長が全従業員と個別面談を実施。目標設定、業務進捗、キャリアの構築を含め多様な内容を話し合う場を設定。
離職率は低い水準で推移
| 2022年7月期 | 2021年7月期 | 2020年7月期 |
|---|---|---|
| 0.0%（―名） | 7.7%（1名） | 0.0%（―名） |
Governance / ガバナンス
スポンサー・本資産運用会社の役職員による本投資口の保有
スポンサーの代表者が本投資口を保有。加えて、本資産運用会社の多くの役職員が累積投資制度及び社内規程に基づき本投資口を保有。
| 役職 | 氏名 | 保有口数※ | |
|---|---|---|---|
| CRE | 代表取締役社長 | 亀山 忠秀 | 722 口 |
| 本資産 運用会社 |
代表取締役社長 | 伊藤 毅 | 1,174 口 |
| 常務取締役 | 岡 武志 | 62 口 | |
| 他従業員 16名中14名 | 156 口 | ||
※2022年12月末日現在。各保有口数は1口未満を切り捨てて記載しています。
本資産運用会社の高い独立性
独立系アセットマネジメント会社として創業した経緯から、全従業員がプロパー。採用及び人事評価にＣＲＥは関与しない。
| 人数※ | ||
|---|---|---|
| 常勤取締役 | 2名 | |
| 従業員 | 16名 | |
| 内、ＣＲＥからの出向者 | ー | |
| 合計 | 18名 | |
※2022年12月末日現在。
Contents04
本投資法人の特徴・優位性
1.ロジスクエアに重点をおいたポートフォリオ
ＣＲＥによって開発され、テナントニーズに応える良質な物流関連施設であるロジスクエアに投資
築年数
稼働率
平均
100%
首都圏・関西圏比率
公共交通機関からの所要時間
徒歩10分以内
85.6%
2.長期安定的な資産運用
長期賃貸借契約とＣＲＥの高い管理能力
賃貸借残存期間
平均
4.3年
テナント構成比率※3
シングル比率
53.2%
3.明確な外部成長戦略
本投資法人は、ＣＲＥとのスポンサーサポート契約※4により、ＣＲＥが自社で開発し保有する物流関連施設の全てについて取得する機会の提供を受けます
CRE開発比率
CRE開発比率
100.0%
※1 保有不動産の比率（取得価格ベース）を示しています。
※2 2022年12月末日現在。
※3 「シングル」とは、入居テナント数が1であることをいい、「マルチ」とは入居テナント数が2以上であることをいいます。以下同じです。
※4 スポンサーサポート契約に定める適用除外事由に該当する場合を除きます。
パイプラインサポート
将来の外部成長を可能とする豊富なパイプライン
パイプライン※
合計17物件 延床面積922,480㎡
①竣工（予定）時期 ②（予定）延床面積 ③所在地
優先交渉物件
-
ロジスクエア白井
① 2022年12月 ② 28,503㎡ ③ 千葉県白井市 -
ロジスクエア枚方
① 2023年1月 ② 42,875㎡ ③ 大阪府枚方市 -
ロジスクエア一宮
① 2023年9月 ② 60,641㎡ ③ 愛知県一宮市 -
NEWロジスクエア掛川
① 2024年1月 ② 14,236㎡ ③ 静岡県掛川市 -
ロジスクエア福岡小郡
① 2024年2月 ② 23,913㎡ ③ 福岡県小郡市
CRE開発物件
-
ロジスクエア厚木Ⅰ
① 2023年3月 ② 18,236㎡ ③ 神奈川県愛川町 -
ロジスクエアふじみ野 A・B・Ｃ棟
① A： 2024年 1月 B： 2024年 10月 C： 2025年 ② A： 112,295㎡ B： 116,319㎡ C： 43,283㎡ ③ 埼玉県ふじみ野市 -
ロジスクエア松戸
① 2023年5月 ② 15,642㎡ ③ 千葉県松戸市 -
ロジスクエア京田辺 A・B棟
① A： 2025年 2月 B： 2026年 ② A： 160,530㎡ B： 87,534㎡ ③ 京都府京田辺市 -
ロジスクエア厚木Ⅱ
① 2024年夏頃 ② 19,000㎡ ③ 神奈川県厚木市 -
NEWロジスクエア朝霞A・B棟
① A： 2026年 B： 2026年 ② A： 96,000㎡ B： 65,500㎡ ③ 埼玉県朝霞市 -
NEW成田開発計画（仮）
① 2024年5月 ② 17,973㎡ ③ 千葉県成田市 -
NEWロジスクエア久喜Ⅲ
① 未定 ② 未定 ③ 埼玉県久喜市
※2023年2月16日現在、本投資法人はＣＲＥグループとの間でパイプラインについて具体的な交渉を行っておらず、現時点において取得する予定はなく、また今後取得できる保証もありません。
スポンサーの概要
ＣＲＥは物流不動産に特化した不動産会社
全社員が物流不動産に関与
他社からの管理受託実績が豊富※
ＣＲＥのテナント誘致・物件管理力―幅広いテナントネットワークが強み
物流事業者に留まらない多様なテナントとの直接契約により成約賃料、増額、減額などの賃料動向を即時に把握
物流施設中心型PM会社※1で3位の管理実績
物流不動産の証券化黎明期より開発を行い、リート組入れ可能な施設開発のノウハウを蓄積
2020年7月期
-
ロジスクエア神戸西 -
ロジスクエア狭山日高 -
ロジスクエア三芳
2021年7月期
-
富山BTS型倉庫 -
ロジスクエア三芳Ⅱ -
ロジスクエア大阪交野
内部成長戦略
財務方針
安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とし、LTVについては原則として50%を上限としています。
LTV
有利子負債の調達先を分散
返済期限の分散状況
利益を超える金銭の分配
物流関連施設は、土地建物価格に占める建物価格比率が高いという特性を有し、減価償却費が他のアセットクラスに比較して高めに計上される傾向にあります。そこで、本投資法人は、修繕や資本的支出への活用の他、借入金の返済、新規物件の取得資金への充当などの他の選択肢についても検討の上、原則として毎期継続的に利益を超えた金銭を分配する方針です。
継続的な利益超過分配の水準は、当面の間、当該営業期間の減価償却費の30%に相当する金額を目途としますが、一時的に1口当たり分配金の水準が一定程度減少することが見込まれる場合には、1口当たり分配金の金額を平準化することを目的として、当該30%相当額の範囲内において柔軟に運用し、各期における利益超過分配の水準は総合的に判断して決定します。